Nebenkosten im Mietvertrag über Wohn- und Geschäftsräume

Im Mietvertrag über Wohn- und Geschäftsräume vereinbaren die Parteien die Überlassung von Räumlichkeiten zum Gebrauch gegen Bezahlung eines Mietzinses. Grundsätzlich ist der Mietzins die einzige geschuldete Gegenleistung für die Überlassung der Sache. Durch besondere Vereinbarung kann der Vermieter weitere Kosten auf den Mieter überwälzen. Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist die Vereinbarung über die Übernahme von Nebenkosten durch den Mieter inzwischen Standard. Die Abgrenzung von Nebenkosten und anderen Kosten ist dabei nicht immer einfach, jedoch sehr relevant, da nur Nebenkosten auf den Mieter überwälzt werden können. 

Der folgende Beitrag soll aufzeigen, was Nebenkosten sind und wie sie korrekt vertraglich vereinbart werden. Rechtsquellen sind neben dem schweizerischen Obligationenrecht (OR) auch die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). 

Der Begriff Nebenkosten

In Art. 257b Abs. 1 OR werden Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen definiert als die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Keine Nebenkosten sind demnach alle Kosten, die unabhängig vom Gebrauch der Sache anfallen. Beispiele hierfür sind Gebäudeversicherungsprämien oder Abwasser- und Kanalisationsgebühren. Sie fallen an, weil die Liegenschaft an sich existiert unabhängig von deren Gebrauch. Ebenfalls keine Nebenkosten sind sogenannte Verbraucherkosten. Sie fallen beim Mieter direkt an und werden durch seinen eigenen Bedarf verursacht. Der Mieter übernimmt diese Kosten selbständig, ohne Absprache mit dem Vermieter. Hierzu gehören beispielsweise Kosten für Telefon, der Gasverbrauch oder die Gebühren für Abfallsäcke.

Zwischen diesen zwei gut trennbaren Polen befindet sich ein weites Feld von weiteren Kosten. Unterschieden werden dabei Betriebskosten und Unterhaltskosten. Während Betriebskosten Nebenkostenpositionen darstellen können, fallen die Unterhaltskosten grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Unterhaltskosten dürfen somit nicht auf den Mieter überwälzt werden.

Unterhaltskosten sind beispielsweise die Reinigung der Gebäudefassade oder der Ersatz alter Küchengeräte. Typische Betriebskosten sind die Kosten für die Waschmaschine, Reinigung des Treppenhauses und Gebühren für den Kabelanschluss und Gemeinschaftsantennenanlagen.

In einigen Bereichen fällt die Abgrenzung schwer. Gartenarbeiten können Betriebskosten darstellen (z.B. Rasenmähen, Unkrautjäten, Sträucher und Hecken schneiden). Geht es um grössere Arbeiten wie Baumfällen, Neubepflanzung oder Umgestaltung des Gartens handelt es sich um Unterhaltskosten. Auch Servicedienstleistungen für eine Liftanlage oder ähnliches können je nach Inhalt als Betriebs- oder Unterhaltskosten qualifiziert werden. Periodische Kontrollen oder kleinere Wartungsarbeiten sind allenfalls als Betriebskosten auf den Mieter überwälzbar. Grössere Reparaturen oder das Auswechseln von Ersatzteilen gelten als Unterhaltskosten und müssen vom Vermieter finanziert werden.

Die Vereinbarung von Nebenkosten

Hat der Vermieter den nebenkostenfähigen Aufwand identifiziert, muss er diesen dem Mieter vertraglich überbinden. Gemäss Art. 257a Abs. 2 OR muss der Mieter die Nebenkosten nur übernehmen, wenn dies besonders vereinbart wurde. Werden keine Nebenkosten vereinbart, darf der Mieter davon ausgehen, dass sämtliche Nebenkosten im Mietzins inbegriffen sind. Weiter müssen die Nebenkosten im Vertrag selbst umschrieben sein. Ein Hinweis auf standardisierte Vertragsbedingungen (AGB) genügt nicht. Für die Ausscheidung von Nebenkosten müssen die Positionen ferner einzeln und konkret bezeichnet werden. Der Mieter muss erkennen können, welche Kosten er zusätzlich zum Mietzins zu tragen hat. Eine Formulierung wie "sämtliche Nebenkosten werden vom Mieter übernommen" reicht nicht aus. Enthält der Mietvertrag etwa eine Klausel, dass Heizungs- und Warmwasserkosten als Nebenkosten vom Mieter zu tragen seien, dürfen auch nur diese Posten als Nebenkosten verrechnet werden. Weitere mögliche Nebenkosten wie Hauswartskosten oder Gartenpflege dürfen später nicht zusätzlich in Rechnung gestellt werden. Dies gilt auch, wenn die Aufzählung Zusätze wie "insbesondere" oder "nicht abschliessend" enthält.

Die Voraussetzung, dass Nebenkosten besonders vereinbart werden müssen, bedeutet nicht, dass sie nur schriftlich vereinbart werden können. Vom Mieter zu tragende Nebenkosten können sich aus den Umständen ergeben, so beispielsweise bei einer Waschmaschine, die mit Münzeinwurf funktioniert.

Die Erhebung von Nebenkosten

Nebenkosten können als Akonto-Zahlung, als Pauschale, als Direktzahlung an den Dritten oder als eine Kombination dieser drei Typen vereinbart werden. Will der Vermieter Pauschalen erheben, hat er diese gestützt auf die Durchschnittswerte dreier Jahre festzusetzen (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Gemäss Art. 257b Abs. 2 OR hat der Mieter Anspruch auf Einsicht in die Belege des Vermieters, so dass er sich einen Überblick über die tatsächlichen Kosten verschaffen kann.

Erhebt der Vermieter Akontozahlungen, muss er periodische Abrechnungen erstellen, die den tatsächlichen Aufwand ausweisen. Gestützt darauf kann entweder der Mieter den zu viel einbezahlten Betrag zurückfordern oder der Vermieter eine Nachforderung stellen. Der Mieter kann sich nicht darauf verlassen, dass die Akontozahlungen den tatsächlichen Kosten entsprechen.

Rechtsfolgen bei mangelhaft vereinbarten Nebenkosten

Die strengen Regeln zu den Nebenkosten sind zwingend. Eine Vereinbarung, die gegen diese Regeln verstösst ist nichtig. Werden dem Mieter nicht nebenkostenfähige Aufwände als Nebenkosten verrechnet, so schuldet er nichts und hat einen Anspruch auf Rückerstattung bereits geleisteter Zahlungen. Dasselbe gilt, wenn die Nebenkosten nicht wie in Art. 257a Abs. 2 OR vorgeschrieben besonders vereinbart worden sind.

Rechtsfolgen bei Zahlungsrückstand

Das Nichtbezahlen von korrekt vereinbarten Nebenkosten kann gravierende Konsequenzen haben. Gerät der Mieter mit fälligen Nebenkosten in Zahlungsrückstand, gelten dieselben Regeln wie bei einem Zahlungsverzug von Mietzinsen. Der Vermieter hat dem Mieter eine mindestens 30-tägige Frist zur Zahlung der ausstehenden Nebenkosten anzusetzen und ihm anzudrohen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Bezahlt der Mieter die ausstehenden Nebenkosten innert dieser Frist nicht, so kann der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Dies auch dann, wenn der Mieter den Mietzins selbst stets fristgerecht bezahlt hat.

Eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands ist auch gültig, wenn der Mieter fälschlicherweise glaubt, die Nebenkostenvereinbarung sei nicht korrekt vereinbart worden und deshalb diese Kosten nicht mehr bezahlt. Es ist dem Mieter daher davon abzuraten, die Zahlung von Nebenkosten eigenmächtig einzustellen.

Zusammenfassung

Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber vor, dass der Mietzins den Gebrauch der gemieteten Räumlichkeiten vollständig deckt. Daher gelten strenge Regeln, wie und wofür Nebenkosten vereinbart werden können. Vereinbarungen über die Übernahme nicht nebenkostenfähigen Aufwands oder über nicht korrekt ausgeschiedene Nebenkosten sind nichtig. Das Nichtbezahlen von korrekt vereinbarten Nebenkosten kann die ausserordentliche Kündigung durch den Vermieter nach sich ziehen.

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